先日、主一家は都営住宅に引っ越した。
都営住宅とは、いわゆる行政（東京都）が運営する公営住宅。
以前住んでいた東京都豊島区から東京都内某所に引っ越して暮らしている。
現在は、入居して1ヶ月ほど（語るには早いかもしれないが）。
今回は、都営住宅に引っ越した理由、実際に入居するまでの体験談などを戯れ言で語る。
・都営住宅や公営住宅への入居を検討している人
・どんな場所なのか疑問に感じている人。
・メリットやデメリットが知りたい人。
・東京都で暮らしている人
はぜひ、参考にどうぞ。
都営住宅の家賃
主が都営住宅に引っ越しをした理由は、単純にお金が無いから。
公営住宅とは、いわゆる団地である。
社会の底辺が暮らす場所、治安の悪い場所、惨めな暮らしをしている場所というイメージがあるかもしれない。
主も過去には、そういうイメージがあった。
実際は、イメージよりも快適に暮らせる。
都営住宅の最大のメリットは家賃が安くできること
それ以外は、民間の不動産に比べて物足りない部分が大きいかもしれない。
それでも家賃を下げたい人、都営住宅を必要としている人は多数いる。
住宅の固定費を下げることができれば、生活費の負担を大きく減らすこともできる。
ちなみに都営住宅の家賃は一律じゃない。
世帯年収の変化で変動するので、世帯収入が高くなると明け渡さなくてはいけないルールもある。
都営住宅の家賃は、間取り、築年数、設備、周辺相場、世帯年収を元に算出される。
そこから年収に応じて、毎年審査されて、その年に支払うべき家賃が決まる。
とはいえ主の場合、都営住宅に引っ越したことで以前の間取りから2倍ほど広くなり、家賃が半額以下になった。
立地としても、今までの主なら住宅を借りられないくらいの好立地エリア。
周辺相場は、同じ築年数で間取りだと14万円から19万円くらい。
エレベーターの有無や住宅設備、最寄り駅からの距離で多少開きがある。
家賃が今までの半額以下になったので、金銭的負担がかなり減った。
もちろん豊島区エリアの方が便利で、店や病院も多く、住宅の設備も充実していたと思う。
生活水準を意図的に落としたので、妻も若干、引っ越しブルーを発症した。
また収入基準を超えても住居を明け渡さない場合、周辺相場と同じ料金の支払いが発生して家賃が限界突破する。
逆に年金や生活保護で収入が著しく減ると、家賃がかなり安くして貰える。
さらにファミリーで入居して、子供が自立し、夫婦が死別しても住み続けることはできる。
このあたりは、申し込みをしたプランによる。
長く暮らしている人の中には、ファミリー向けの広い部屋に独りで暮らしている高齢者もいる。
なので安くて広い住宅に暮らせるチャンスが都営住宅にはあるのだ。
都営住宅の申し込み
でも都営住宅は、申し込みのハードルがけっこう高い。
・単純に情報が少なくてわかりにくい
・入居審査が厳しい
・入居基準が厳しい
・抽選が当たらない
など。
まず都営住宅に関する情報は、JKK東京（東京都住宅供給公社）のホームページにアクセスするところからスタート。
まずJKK東京のホームページに辿り着けないと話にならない。
さらに、このJKK東京のホームページがわかりにくい。
ここで何を調べれば良いのかもわかりにくいのだ。
どんな物件があるのかを調べるだけでも、情報にアクセスできない始末。
まずは必要事項を登録して、サイトの利用申し込みをしないと、ホームページを満足に閲覧すらできないレベルである。
とにかく新規登録してログインすること。
これでやっと募集されている物件情報が閲覧できる。
だけど、多くの人はホームページの情報を眺めているだけで挫折する。
主も過去に都営住宅を調べていたけど、情報が複雑すぎて挫折した。
たぶん、東京都は、わざとわかりにくくしている。
分かりやすくて見やすいホームページにすると利用者が増えて面倒だからだろう。
そもそも都営住宅の情報が分かりやすくて利用しやすいモノになると、入居を争うライバルも増えてしまう。
主は、抽選を申し込むたびに求められるＪＫＫ東京のアンケートに対して、以下のように回答する
Ｑ・ホームページはわかりやすいですか？→非常にわかりにくくて、見にくい。
Ｑ・改善点、要望などありますか？→今のままで良い。利用者が増えるとライバルが増えて、さらに当選しにくくなるから何もしなくて良い。
というわけで、改善はされない方が申し込む側にはメリットがある。
つまり制度や情報がわかりにくい時ほどチャンスなのだ。
みんなが積極的に利用し始める前に行動することが大事である。
難しいと諦めなかった人が先に抜け出す。
特に住宅が高騰している今こそ、公営住宅をゲットするチャンスだろう。
募集枠
それでも、なかなか都営住宅の入居が決まらない人も一定数いる。
なので都営住宅の入居が決まった話を周囲にすると、よく抽選が当たったねなんて言われたりすることもある。
都営住宅の入居は、抽選という狭き枠を潜り抜けた人というイメージが世間にはあるのかもしれない。
でも主の都営住宅入居は、とんとん拍子に話が進んだ。
まず都営住宅の申し込みは、以下のような仕組みで入居者を決めている
・先着枠
・抽選枠
・ポイント制
など。
実は抽選の枠を通らなくても都営住宅を確保する方法がある
それが先着枠（随時募集）だ。
この先着枠（随時募集）も最近誕生したばかりの枠。
募集地域にもよるけど、ここ1〜２年前くらいからスタートした制度と聞いている。
なので確実に都営住宅を確保するなら先着枠（随時募集）に応募すれば間違いない。
実は、主も抽選を避けて先着枠で都営住宅を確保した。
なんとか子供が小学校に上がる前に住宅を確保したかったので、抽選に回る人気物件を諦めた。
以前住んでいたエリアに近い好立地な都営住宅の物件を諦めて、暮らしたことがない新しい環境を選んだ。
確かに、抽選の場合は運次第だから当たればラッキー。
だから当選しない人はいつまでも当たらない。
都営住宅の確保は戦争
またポイント制だと現役世代の一般的な家庭は優先されない
・病気や障害
・収入が低い片親
・働き先が確保できない外国人
・高齢者
・生活保護受給者
・災害被災者
など、社会的な弱者が優先されるから、ポイント制での住宅確保は一般人にとって現実的じゃない。
また、いつどこで発生するかもしれない災害で、いつでも被災者を受け入れられるように一定数の物件は常に空けている。
いつ住宅を必要とする人が現れるかわからないから、空き物件を全部提供してくれないのだ。
それでも十分に余裕があるほど空室が誕生した物件を一般に提供している。
その少ない枠を、都営住宅に入居したい人で争っているわけだ。
公営住宅の確保は、ある意味で戦争。
しかも1ヵ月につき1募集で1物件までの申し込みしかできない。
だから年間のチャンスもそんなに多くない。
抽選に申し込み続けること
特に立地、築年数、間取り、設備などの要因で人気物件には申し込みが殺到する。
昨年話題になった、青山の好立地にそびえ立つタワマン型都営住宅も申し込みが殺到した。
主も応募したけど、倍率が高すぎてあえなく撃沈。
それこそプロ野球ドラフト会議のくじ引き以上に厳しい抽選倍率である。
人気エリアの人気物件にひたすら抽選を申し込んでいても、いつになったら当選できるのかなんてわからない。
それこそ生きているうちに当選出来たらラッキーなレベルだ。
物件や部屋が選べないので、タワマンに当選したと思ったら、近隣のボロい都営住宅でしたパターンになる可能性もあるとのこと。
近年では、お金のない若年層夫婦にもチャンスがあるように、抽選の枠を広げている。
新婚カップルや、若い夫婦、子持ち家庭だけが応募できる枠が近年誕生したのだ。
それでも抽選に当たらない夫婦は生活がキツイまま。
さらに申し込み段階で、応募した物件が人気物件なのかわからないのもキツイ。
抽選結果発表の時に、物件ごとの倍率が公表される。
それを参考に、次の申し込みに活かすしかない。
抽選で都営住宅の確保
抽選で都営住宅をゲットするには
・運任せで誰もが希望する目玉物件に申し込み続ける
・妥協して人気がそこまで高くなさそうな、第3希望くらいの物件を選ぶ
・だれも申し込まなそうな微妙な物件に申し込む
という気持ちで応募する形になる。
夢を諦めずに応募するか妥協するかである。
また孤独死や病死が発生した事故物件も出回っている。
こうした訳アリ物件に申し込む枠もあるのだ。
これなら一般抽選の物件よりは当選しやすいかもしれない。
どうしても好立地でキレイな都営住宅に住みたい人は、最初に我慢してボロイ物件をゲットする方法もある。
そして建て替え寸前の微妙な物件に入居してしまうのだ。
建て替えが決まれば、取り壊しの際に政府から引っ越しを支援される。
そこで新しく建て替える物件、もしくは既存の空き物件に優先的に入居させてもらえる。
その時に、希望する都営住宅に空きがあれば引っ越せる可能性があるのだ。
わざと古い住宅に入居して、建て替えを待ってから新築物件や希望物件を政府に要望するのもあり。
なので、建て替えを狙うなら築50年を超えた古くて不便な住宅を選ぼう。
入居審査
都営住宅は申し込みしてから、審査、入居許可が行われる。
実際に入居が完了するまでには最短でも数ヶ月かかるのだ。
だから早め早めに申し込まないと、希望する日までに入居ができない。
主も家賃の更新月までに退去したかったから、ある程度まで妥協した。
入居のタイミングは自分で選べない（東京都に指定される）ので、余裕を持った引っ越しをする必要がある。
また入居に必要な手続きも書類が多数必要で面倒。
また大きくまとめると都営住宅への入居には様々な条件がある。
・収入
・家族構成
・現在の住所
・都営住宅を必要とする理由
など。
つまり都営住宅への申し込みは選ばれた人しか申し込みができない。
具体的に示すと
・世帯収入が設定された基準よりも低いこと
・家族構成によって応募出来る物件が変わり、優先順位が変動する
・東京都に3年以上暮らしている人
となる。
もちろん都営住宅を必要とする理由は人それぞれ。
・お金がなく＆収入が低くて経済的に困窮している
・現在、暮らしている賃貸物件の家賃が高い
・災害や事故などによって住宅を失った
・シングルマザー、外国人、生活保護受給者、高齢者で信用が無く民間の賃貸が貸してもらえなかった
など。
経済的な都合だったり外部的な要因だったり、とにかく理由があれば良い。
主の場合、都営住宅を必要とする理由として
・収入に対して家賃が高すぎる
・世帯収入が基準より低い
・東京都に3年以上暮らしている
上記の条件をクリアして入居に漕ぎ着けた。
入居審査から入居許可まで
また家族構成によって収入の審査も変わる。
基準となる世帯年収は、家族の人数が多くなるほど高くなる。
逆に単身者の基準はかなり低く設定されている。
なので普通に社会で働いて暮らしている独身人は、収入の審査で基準から外れるだろう。
相当収入が低いパターンじゃないと入居審査に落ちる。
総支給額で言えば年収で180万円くらいだったと思う。
その基準以上の収入がある人は、民間の不動産を借りてくださいとなるわけだ。
基準を調べるには、ＪＫＫ東京のホームページで収入を打ち込むシュミレーションサービスがあるので利用してほしい。
ただし収入のシュミレーションが非常にわかりづらい。
こればかりは、家族の源泉徴収票を睨めっこしながら計算するしかないだろう。
どうしても分からないなら、東京都の窓口でシュミレーションしてもらった方が早い。
シュミレーションを行って、審査を通過しそうならネットで申し込みをする。
そして住宅確保が決まれば、JKK東京の担当から直接確認の電話がくる。
主は収入の記入が正しいのか確認されたので、最重要は収入の基準だと察した。
源泉徴収票に従って情報を伝えると、申し込みが問題なさそうということで審査が進められた。
そして忘れた頃に、書類一式と小池都知事のハンコが押された入居許可のハガキが届く。
そこから入居に向けて話が進んでいくことになる。
何かと期日や手続き方法の指定が多く、お役所っぽいアナログな対応がほとんど。
指定された日までに内覧して入居を決断する必要がある。
また引っ越し日も指定される。
だけど、最大で1ヶ月ほど延期も可能だった。
その際には、自分でカギをＪＫＫ東京の窓口に受け取りに行って、現地の部屋を勝手に内覧してカギを返す必要がある。
基本的に平日の昼間しか対応してくれないので、忙しい人は手続きが大変だろう。
都営住宅は意外と金がかかる
また都営住宅に入居する時は、それなりに金がかかる。
お金が無い人が暮らす場所が都営住宅（団地）だと思うかもしれない。
でも実際には、礼金や更新料は無いけど、入居の際に保証金が必要になる。
保証人も必要だけど、家賃を滞納したからと言って保証人が取り立てられることはない。
なので主は、入居前に2か月分の家賃に相当する保証金を支払った。
期限までにまとまった金を支払わなくてはいけないから、貧乏な家庭には結構キツイと思う。
これは実質的な敷金である。
主は、貧乏人のための都営住宅かと思っていたけど、意外とそうでもなかった。
本当に困窮している人には分割、減額、免除があるかもしれない。
でも長期的に見たら収入に応じて家賃が安くなり更新料が必要ないため、公営の方が安いのは確実。
本当にお金が無くてジリ貧になってしまう前に、まだ生活に余裕があるタイミングで都営住宅に引っ越した方が良いと思った。
ある程度のまとまった貯金を残しておくことが、都営住宅の入居には重要である。
まとめ
家賃を抑えるために公営住宅という選択肢を検討してはいかがだろうか。
しかしながら手続きや審査など、基準が厳しくてわかりにくい。
なので基本的に、都営住宅に申し込みをするハードルはけっこう高い。
ちゃんと調べれば、ネットにも情報が転がっているし、都営住宅専門の窓口もある。
でも求めている答えに辿り着くまでの道のりが険しい。
とにかく都営住宅に関する情報が少なくて分かりにくいのだ。
自分で徹底的に調べる必要がある。
ネットを見ていても分かりにくいので、自分で調べて理解できる情報リテラシーの高い人じゃないと辿り着けないレベルだろう。
とにもかくにもJKK東京のホームページに辿り着くところからスタートとなる。
都営住宅の入居に関しては、貧困過ぎて政府が助けないとヤバイって判断された人が、政府に手取り足取り教えてもらって助けてもらうパターンもあるだろう。
そうなる前に自分で情報を理解しよう。
また都営住宅の入居は意外と金がかかる。
これは、JKK東京の窓口の人も言ってたくらい。
保証金だけじゃなくて、照明やエアコンなどの設備も設置されていない。
必要なら全部自分で揃える必要がある。
しっかりと金を残しておこう。
また住宅確保も確実な方法として先着枠を利用する方法がある。
主の場合、たまたま家族が希望する条件に当てはまる物件が先着で登場した。
突然掲載されたから、即抑えて入居が決まった。
先着の随時募集は、たまに掘り出し物件が出てくることがある。
これらは一日待たずに、あっという間に確保されるから、迷っている間にも誰かに先を越される。
常にチェックしつつ、希望物件がみつかったら思考停止して即申し込みすべし。
主が申し込んだエリアの物件も、現在では中々掲載されない。
抽選枠で出てくる場所や物件でもあるので、主が先着で確保出来たのはラッキーかもしれない。
とにかく、どこでもいいから入居したいって人は、随時募集で掲載されている物件を申し込めば確実に都営住宅を確保できる。
都営住宅が当たらない！って嘆いている人は、人気エリアの人気物件に拘って申し込み続けているだけの人。
立地、築年数、設備など、ある程度まで妥協すれば、必ず都営住宅を確保できる。
主は妥協して随時募集で確保したけど、ある程度満足している。
都営住宅に入りたいのに入れない人に比べたら恵まれていると思う。
後に主が入居したエリアや物件が抽選枠で登場していることをみると、あの時決断しなければ入居できなかったかもしれない。
なので入居できるときに入居しておくのがベストだ。
ぜひ参考にどうぞ。
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