都内の家賃相場が上昇している件について戯れ言を語る。（都営住宅入居決断編）
不動産価格の上昇
先日、主一家は都営住宅に引っ越した。
動画の背景が変わっていることに気づいた人はどれくらいいるだろうか。
都営住宅とはその名の通り東京都が運営する公営住宅。
東京都に住居を斡旋してもらって過ごしている。
現在の東京都内は、家賃相場と新築マンション価格が上昇中。
一般人には、金銭的な意味で気軽に手が出せないレベルになってきた。
都心を中心に住宅価格が高騰し、賃貸も購入も日に日にハードルが高くなっている。
これには、多くの家族が頭を悩ませているだろう。
子供がいる家庭はマイホーム購入を検討したりもする。
しかしながら住宅ローン金利も上昇が見込まれているので、将来の支払いが不安になる。
また賃貸相場も上昇している中で、毎月の家賃も馬鹿にならない。
首都圏で暮らす家族にとって、住宅を手に入れるためにベストな方法はなんだろうか。
各報道機関とも、連日のように不動産の相場上昇、住宅ローン変動金利などについて報じている。
なので先行きに不安を感じやすい。
もっと高くなる前に住宅が欲しい！老後のために住宅が欲しい！
って思う人もいるだろう。
主の周囲も、次々と購入に踏み切るファミリーが多い。
でも天邪鬼である主は、不動産に関して大衆の意見・行動をアテにしない。
都営住宅への引っ越し
主は、周囲の意見を参考にせず、都営住宅に目をつけた。
そして引っ越しのタイミングに合わせて、都営住宅への入居を決意した。
都営住宅なので、行政（東京都）が運営する公営住宅だ。
いわゆる団地。
家賃を下げる方法は無いかと調べまくって、都営住宅への引っ越しを急遽実現した。
引っ越しの悩みを抱えていた理由は他にもある。
・前の物件の更新月が迫っていた（更新料を払うのがバカバカしい）
・子供の小学校入学に合わせて引っ越しを検討していた
・周辺相場の値上がりで、更新月で家賃の値上げ通告が決定的だった（管理会社の人からの話）
・途中で建物ごと売却されて、大家と管理会社が変わったことによる不信感
などがある。
現在の主は、東京都豊島区から東京都某所に引っ越して暮らしている。
現在は、入居して1ヶ月ほど。
主が都営住宅に引っ越しをした一番の理由は、単純にお金が無いからである。
物価高騰社会の中で、無理に時代についていかない選択をした。
つまり都落ちという選択である。
都営住宅のイメージ
主が選んだ公営住宅とは、いわゆる団地である。
社会の底辺が暮らす場所、治安の悪い場所、惨めな暮らしをしている場所というイメージがあるかもしれない。
主も過去には、そういうイメージがあった。
でも公営住宅は、生活困窮者や災害被害者、経済的弱者、社会的弱者に住宅を提供するもの。
国が憲法で「誰でも最低限度の生活」を権利として認めているので、誰でも人間らしい暮らしができるように、屋根付き住宅に暮らせるよう保証している。
そのために行政が運営する住宅が公営住宅てある。
そして東京都が運営する公営住宅が都営住宅。
他に区営住宅とか都民住宅というものもある。
ちなみにUR賃貸とは別物。
管理している団体が別物となり、UR都市機構が運営するのがUR賃貸の物件。
公営住宅は低収入の人向けであるけど、URは富裕層向けの住宅だったりする。
主はYouTube配信の副業で収益を得ているけど、タワマン暮らしの金持ちYouTuberには程遠い。
小さな子供がいる家庭を持つ父親でありながら、経済的困窮者と東京都に認めてもらったので、公営住宅への入居が実現した。
つまり主は、行政から貧乏人というレッテルを貼られた。
また入居した理由には、YouTuberとしての好奇心もある。
とにかく情報が少なく、謎が多い住宅だから社会勉強として入居してみたかった。
でも、お金が無いからという理由も大きい。
生活スタイルの変化
ちなみに主は、これまで東京都の豊島区というエリアに在住していた。
あまり有名な地域ではないけど、池袋という大きな街が含まれる。
主は山手線の内側エリアで暮らしていて、家賃相場は高めだった。
準都心と言えるくらいの場所だと思う。
豊島区エリアなら、賃貸でファミリー向けの少し広い住宅を借りると月額で15万円から20万円規模。
主は家賃として毎月10万円ほど支払っていた。
更新月には1か月分家賃と火災保険料も追加となる。
一応、安いところを探せば10万円以下くらいでも見つかる。
建物の老朽化、設備が古い、部屋が狭いなどの条件を我慢できることが前提にはなるけど。
主が豊島区の物件を借りた当時は、自営業などもしていたので収入もそれなりにあった。
店舗物件を借りていたときは、住宅と合わせて毎月30万円くらいの家賃を払っていた時期もある。
そこから廃業して、働き方が変わったり、家族構成が変わって生活スタイルも大きく変化した。
それこそ今まで見込めていた収入も少なくなった。
こうした主の経験から、生活スタイルが変わらない前提で購入するマイホームには否定的である。
主個人の性格的な意味で賃貸の方が生活スタイルに合っている。
そこから生活水準を見直して、徹底的に無駄な支出を減らして節約に励み、ミニマリストみたいな思考になった。
さらに副業で引きこもって動画配信をやるようになって外出も減った。
買い物もインターネットをフル活用するようになった。
なので高額家賃を出してまで、徒歩圏に何でも揃う便利で家賃相場の高い立地で暮らすメリットがなくなったのだ。
それこそ最終的に削れる支出（固定費）が住居費しかなくなるまで様々な節約に励んだ。
ここから資産を作るために、住宅費の削減に踏み切ったわけである。
東京にしがみつくメリット
よく、都会より田舎で暮らしたほうが安いという意見もある。
でも地方政令都市や東京郊外への引っ越しでも、家賃が超安くなるわけじゃない。
また自家用車が必要なら、多少なりとも車に金がかかる。
さらに田舎の物価が安いというのも嘘。
田舎は競争が発生しないから、東京の方が食品や日用品が安いこともある。
また田舎は給料が安いから、自分の時間が安く買い叩かれるのも嫌だった。
車が必要ない土地で住宅に多少金をかけて、ある程度の収入が見込める都会で暮らす選択もあり。
一方で東京は、福祉や子育て支援にも手厚い。
なので東京を離れたくなかった理由もある。
東京にしがみつくことで得られる恩恵を捨てるのも勿体ない。
また東京ならではの子育て支援金が貰える。
給食費無償化が進み、高校授業料の無償化、子供の医療費無料という子育てサービスも充実。
田舎よりも財政が豊かなので、目先の金以上に高福祉の恩恵が受けられるからお得。
だから安く住宅を確保して東京にしがみつくのが主の希望だった。
そんな主の贅沢な悩みを解決するため、その最適解が都営住宅への入居だった。
マイホームを購入する選択
中には『家賃が勿体ないなら家を買えば良い』なんて意見もある。
でも家賃がもったいないという理由でマイホームを購入する考えには至らなかった。
主の場合は、
・夫婦ともに相続しなきゃいけない実家がある
・主の職業（雇用）が不安定で、収入も職場も変動しやすい
・ローンを払い続けていく自信がない
・そもそも住宅に金をかけるのがバカバカしいという価値観
という理由もある。
子供が誕生して、ミニマリストみたいな思考になってから、広いマイホームに対する所有欲がなくなった。
そもそもマイホームだって、固定資産税やら修繕費やら必要になるから、めちゃくちゃ金食い虫。
調べれば調べるほど、持ち家いらなくね？ってなる。
主は、とにかく自宅に求める願望が無い。
・広い部屋で暮らして立派な家具を置きたい
・DIYをやりたいなど、大がかりな趣味が無い
・子供が遊べる＆バーベキューができる庭が欲しい
こういうのも皆無である。
ひっそりと自宅でYouTuber活動をしながらテレビゲームでもして暮らせれば幸せ。
広い部屋は掃除も面倒くさいから、最低限の広さや設備で安くひっそりと暮らせる公営住宅が魅力的に感じるようになった。
住宅費を下げること
また近年では物価高騰によって、都内の家賃相場も上昇傾向。
主の住んでいた豊島区も便利で安い穴場エリアだったのがバレてしまった。
住みたい人が増えて、強気に大家さんから家賃の値上げを予告されるケースが身近でも増えてきた。
主も7月に迫った更新で、家賃値上げ通告の可能性を示唆されていたくらい。
生きるために必要な住宅を維持するだけでも、多額のお金がかかるようになっている現状に不安しかない。
住居にかかるお金は固定費なので、ずっと支払いが必要。
賃貸だろうが、持ち家だろうが一定の支払いが発生する。
しかも豊島区にいたら、ずっと値上げの恐怖に耐えなくてはいけない。
これからの時代を生きるために、無駄な出費を減らしながら自分の資産を残し、増やしていかなくてはいけない。
目先の数千円でも、一度改善すれば生涯で大きな節約になる。
でも住宅の固定費を下げることができれば、生活費の負担を大きく減らすこともできる。
なので都営住宅に引っ越しを検討し、最終的に決断した。
都営住宅の家賃
ちなみに都営住宅の家賃は一律じゃない。
世帯年収の変化で変動する。
世帯収入が高くなると明け渡さなくてはいけないルールもある。
都営住宅の家賃は、間取り、築年数、設備、周辺相場、世帯年収を元に算出されるのだ。
そこから年収に応じて、毎年審査されて、その年の支払うべき家賃がきまる。
主の場合、実際に都営住宅に引っ越したことで家賃が今までの半額以下になった。
以前の間取りから2倍ほど広くなり、家賃が半額以下。
立地としても、今までの主では住宅を借りられないくらいの有り難いエリア。
周辺相場は、同じ築年数で間取りだと14万円から19万円くらい。
エレベーターの有無や住宅設備、最寄り駅からの距離で多少開きがある。
今までの半額以下になったので、金銭的負担がかなり減ったからストレスフリー。
これから頑張って資産を増やして運用していきたい。
もちろん豊島区エリアの方が便利で、店や病院も多く、住宅の設備も充実していた。
慣れ親しんだ土地で15年以上暮らし、仲が良かった人たちとも離れたので寂しくはあった。
生活水準を意図的に落としたので、妻も若干、引っ越しブルーを発症。
今は改善傾向だ。
主の場合は、妻子持ちのファミリーなので、子供が働くようになって同居を続けると世帯収入が上がる。
子供の収入によっては、自立して巣立ってもらうかニートになってもらうことになる。
周囲の話を聞くと、子供が大人になって出て行くパターンがほとんど。
とにかく世帯収入が高くなると、上限設定された高額な家賃を支払う必要がある。
ある意味で子供を自立させるきっかけになるだろう。
でも都営住宅の住人が一生懸命働く意欲は湧かない。
働くほど家賃が上がるからだ。
なので主もさらに働かない人になってしまうと思う。
周囲も高齢者だったり、あまり働いていない人が多く、在宅率は高め。
夜遅くまで働いてから帰宅する人が少ないのか、近隣の店も営業終了が以上に早い。
主が仕事終わりに帰る頃は、店が閉店している。
都心部では考えられないほど早い。
ぎりぎりスーパーの閉店に間に合うと、惣菜が投げ売りされているから有り難かったりする。
また基準を超えても住居を明け渡さない場合、周辺相場と同じ料金の支払いが発生して家賃が限界突破する。
逆に年金や生活保護で収入が著しく減ると、家賃がかなり安くして貰える。
主の親戚のおばさん（80代）は、公営住宅に月数千円の家賃で暮らしているくらい。
主も収入を減らして住民税非課税世帯になり、さらに家賃を安くできないかと考えている。
そうすれば、さらに働かなくて良くなるだろう。
仮面貧困のすすめ
特に住民税非課税世帯は、子供の学業支援が手厚い。
大学や高校の無償化制度の対象になるため、実質的に激安で進学させられる。
主は将来的な住民税非課税世帯を目指している。
過去にも経験ありだから、その恩恵を痛いほどに感じた。
というわけで公営住宅に入居して、節約生活をしながら住民税非課税世帯を目指すがおすすめ。
特に自営業の方が税制面で有利。
過去に自営業をしていた時の主も、住民税非課税世帯になったことがある。
子供の保育園が無料になったり、様々な手当の対象になったので美味しかった。
雇われたサラリーマンは、給料が全額収入扱いで課税対象。
自営業は必要経費を差し引いて残ったお金が収入扱い。
残ったお金が課税対象なので、節税にかなり有利である。
主が都営住宅に入居できた理由は、副業をしていたことも大きい。
インターネットの通信料金など、副業のために必要な経費を計上できた。
ちゃんと経理をやって申告すれば、副業の収入がある程度まで控除される仕組みがある。
サラリーマンの給料収入だけで、副業収入と同じ金額を稼いでいたら、公営住宅の入居基準を超えていたかもしれない。
主の想像だけど、表向きは困窮者と認められた仮面貧乏人も一定数が都営住宅で暮らしていると思う。
政府に貧乏人と認定されたけど、実は自由に使えるお金がたくさんある仮面貧乏人。
自営業で社長となり、自分の給料を極限まで減らして、会社の経費として自由にお金を使っているのが仮面貧乏人。
こういう仮面貧困が住民税非課税の恩恵を受けて、都営住宅に入居していたりするんじゃないだろうかと妄想もする。
なので都営住宅に入居したいなら、自営業になるのもあり。
自営業なら、自分の収入を安く設定すれば公的な家賃も最低限まで下がる。
さらにファミリーで入居すると、子供が自立ししたあとや、夫婦が死別しても住み続けることはできる。
これは申し込みをしたプランによる。
子供を育てている一定期間だけ借りて、部屋を返却しなくてはいけないプランもあるので、しっかり確認しよう。
高齢者は賃貸住宅を貸してもらえないという話
お金がない人、節約して収入を減らせる人は、都営住宅を目指すと生活がラクになる。
特に住宅が高騰している今こそ、公営住宅をゲットするチャンス。
日本は外国人をどんどん受け入れようとしている。
少子高齢化社会で日本人が減ると労働力が減るからだ。
高齢になると賃貸が借りられない問題で不安な人もたくさんいる。
これは一部本当で、一部ウソ。
公営住宅なら高齢者でも優先的に貸してもらえる。
一方で民間賃貸は、高齢者の審査が厳しい。
民間の大家さんは、営利目的で賃貸住宅を提供しているため、高齢者は孤独死の問題があるから受け入れたくない事情がある。
保証会社の孤独死対応の特約をつけても、不動産価値が下がるから本音は受け入れたくない。
一応高齢者向けの賃貸もあるけど、条件が厳しかったり、それなりに裕福な高齢者限定だったりする。
それでも将来の民間不動産は、人口減少で高齢者も受け入れないと商売が成り立たないと言われている。
なので政府は、外国人を大量に受け入れることで対策をする。
民間の不動産屋も高齢者を受け入れるくらいなら、ちゃんと働く外国人に貸すほうがマシ。
なので賃貸派が言う「将来は高齢者にも貸さないと商売が成り立たなくなる」という情報は嘘。
人口減少で地主さんが儲からなくなってしまわないようにしたいのが、政府が外国人を受け入れたい理由でもある。
実際には、将来も高齢者の賃貸住宅ゲットが厳しいままの可能性が高いだろう。
これは、地域にもよるが都心ほど厳しい。
IT系などリモートワークができる外国人も沢山受け入れることで、全国の空き家問題を可能な限り発生させないことに繋げる。
なので高齢者になる前に、持ち家を買っておいた方が良いという理論は正しい。
でも主は賃貸派。
賃貸か持ち家か
勘違いしてほしくないのは、若いうちに大きな借金をして、ローン地獄で新築住宅を購入するのはおすすめしないということ。
新築は購入して一度足を踏み入れた時点で価値が下がる。
立地によっては値上がりする可能性もあるが、多くの一般人は値打ちのある土地や住宅を購入する金なんて無い。
若い人ほど老後の心配をするなら、未来の価格相場や社会情勢がどうなるか不明な状態で家を買ってはいけない。
それこそ、若い夫婦がペアローンに全力を注ぐのも危険すぎる。
むしろ政府が規制すべき案件だ。
購入するなら老後までに資産を貯めて、老後、好きな場所に現金一括で買える中古住宅を購入するのがベスト。
資産を担保に住宅ローンを組んで、借りたお金で中古物件を買うのがおすすめだ。
資産はそのまま運用して、運用益でローンを払えれば家賃が実質無料で節税にもなる。
もちろん資産運用はリスクもあるので、しっかり勉強して余剰資金で取り組むのがベスト。
なので老後の住宅問題を心配をするなら
・賃貸派→公営住宅
・購入派→老後に必要な住宅を購入する。それまでは安全に賃貸（可能なら公営住宅）。
長く暮らすなら、これがベストな方法である。
現金一括で購入できるくらいの自己資金を用意して、資産運用しながら、あえて住宅ローンを組んで中古物件を購入するのが最強だろう。
なので賃貸派VS購入派の正解は、購入でも賃貸でもどっちでも良いが正解。
どっちがお得なのかって話も、ケースバイケース。
どちらも正解である。
あとは価値観の問題。
まとめ
不動産価格が上昇傾向にある社会で我々民間人ができることは
・公営住宅で安全に暮らしながら、副業などをして自営業をめざす
・資産を貯めて老後に必要な住宅を購入する。それまで安全に賃貸暮らし。（可能なら公営住宅）
がベスト。
老後も賃貸で暮らすなら、原則として民間不動産を選択肢に入れてはいけない。
・近所に頼れる親族がいる
・老後もそれなりに安定した収入が見込める
こういう場合だけ民間賃貸でも良い。
それ以外は、老後の賃貸なら公営住宅がベスト。
介護やバリアフリーの住宅が必要になった場合も、優先的に公営の施設に入れてもらえる。
目先のお金の不安で、安易にマイホームという選択はおすすめしない。
まずは削減できる支出をとことん減らして節約をする。
そのうえで住居の必要性を検討すべき。
このあたりは価値観にもよるけど、長期的なリスクを考えて、主はマイホーム購入よりも公営住宅を選んだ。
収入が低いなど、入居できる基準の人は多くないかもしれない。
でも入居できるチャンスがある人は検討してみてほしい。
本日の記事は以上となります。
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